住宅：权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”/按“套内面积”交易房价会大涨吗？

一、权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

来源：新华网  2019年02月24日

       受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范（征求意见稿）》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

　　《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人接受新华社记者采访，对该条进行了解答。

　　负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

　　负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

　　负责人说，标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益，对此次征求意见收集到的意见和建议，中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视，认真对待，深入分析研究，加强协调沟通，修改完善相关内容，并做好进一步征求意见和专家审查，经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后，按程序批准发布。

二、按“套内面积”交易房价会大涨吗？其实北京已执行16年

2019年02月23日 来源：北京日报客户端　

　　建筑面积？套内面积？公摊面积？从2月22日开始，这几个名词让不少打算买房的“疯狂”挠头。

　　近日，住建部对《住宅项目规范》公开征求意见。稿中明确了一点：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这句话，在被解读为“告别公摊”同时，也认为可能会带来房价大涨。

　　记者查阅了相关文件，发现北京市新房已按“套内建筑面积”交易了16年。相关专家也认为，建筑面积和套内面积，只是不同计算指标，并不带来总购房成本的变化。

　　先明确一点，这次公开征求意见的是我国住建领域的工程规范标准，而非新政。目前只是征求意见，离正式执行还有较长一段时间。

　　北京按套内面积卖房已执行16年

　　2003年12月1日执行的《北京市城市房地产转让管理办法》明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。2008年修订时进一步明确：新建商品房转让应按照套内建筑面积计价。所谓“套内建筑面积”，是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积，相当于套内建筑面积的一部分。

　　套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。

　　北京新房合同中一直有两个面积

　　后来北京执行的现房和期房合同中，均包含“套内建筑面积”概念。最新《北京市商品房预售合同》示范文本、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本中，既要求开发商把每套房子的建筑面积、套内建筑面积写明，同时要求在计价的条款中，分别按照建筑面积和套内建筑面积计算。

　　建筑面积是平时老百姓口头叫惯了的，而套内面积能更明确让购房人了解屋内面积到底有多大。两个面积相减，便得出来公摊面积。这也就能防止一些开发商在公摊面积上做鬼。

　　北京商品房合同文本 来自北京客户端

　　期房项目销售前，会按照“一房一价”申请预售证，这套房的价格已经敲定。在住建部门公式的住宅价格等信息里，也会标明建筑面积和套内面积，而公摊面积则是由建筑面积减去套内面积。

　　北京市一套商品房价格公示

　　按套内面积卖房会带来房价大涨？

　　在16年前，就有套内面积计价是否带来房价上涨的传言。当时国土部门负责人特意解释，采用套内建筑面积计价，表面看房价上涨了，但由于计价面积减少，购房人实际负担的总房价款并不会发生改变。

　　这点在北京的卖房合同中也可反应出来。举个例子，一套总价400万的房子，建筑面积（含公摊）100平方米，单价则为4万元/平方米；而套内建筑面积为80平方米，单价就变成了5万元/平方米。看似单价从4万元涨到了5万元，但购房人承担的总购房成本依然是400万元，并没有变化。

　　“是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。”中原地产首席分析师张大伟说，从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

　　按“套内面积”买房也会有公摊

　　中国消费者协会曾公布：2003年上半年消费者关于商品房计量的投诉6727件，其中有相当部分是购房人对公摊面积提出的异议。北京出台政策前一年，重庆已经率先开始实施按套内建筑面积卖房。重庆2002年经验表明，按套内面积预售商品住宅，面积纠纷达到了零，而房价走势基本不变。

　　16年前，北京市国土资源与房屋管理局负责人曾解释，以套内建筑面积计价，并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊，而是将可以分摊的共用建筑面积随着套内建筑面积权利份额一并转让；竣工后套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理，合同未约定或者约定不明的，当面积误差比绝对值超过3%的购房人有权退房。

　　就是说，套内面积、建筑面积都只是计价方式的一种。无论使用哪种计价方式，都依然会存在公摊面积。即使是执行了16年“套内面积”的北京，依然有“公摊面积”。

　　至于公摊面积，则是涉及住宅测绘及成本核算的问题。老百姓质疑的是：公摊面积该不该由自己花钱？哪些地方属于公摊？公摊面积如何避免越来越大？想要彻底解决公摊面积的纠纷和质疑，相关部门就应该进一步对公摊面积标准予以明确，而不是这次《住宅项目规范（征求意见稿）》能彻底解决的。

　　物业费供暖费按什么面积算？

　　16年前，对这个概念已经明确——物业费、取暖费仍按建筑面积收。建筑面积和公摊面积在购房合同中写明，产权登记和物业管理费的收取等都不受影响。

　　装修交房，房价会上涨吗？

　　这次住建部征求意见稿提到的是“城镇新建住宅建筑应全装修交付”。“全装修”不等于“精装修”。一些高端项目（如别墅），往往才会采取精装修交房，品质更豪华、价格也会更高。

　　目前北京的共有产权房、公租房等都被要求全装修交房。全装修交房在其它国家早有先例，既可提高住宅品质，又可减少二次污染。开发商统一装修，在装修材料上可以集中采购，成本上要比个人单独装修更低。

　　不可避免的是，全装修交房势必带来建设成本、购房成本增加。但成本增加，也不一定带来房价大涨。以共有产权房全装修为例，相关部门会对装修标准和成本有明确的要求，执行后也没有导致价格大幅上涨。来看，未来普通商品房一旦实现全装修交房，也需要住建部门对此有更细致的规范。

 ( 改写并编辑：未平 ) 

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